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杏耀代理开户:房市建照量暴增 老屋恐怕不再夯 - 房市扫瞄

房市建照量暴增 老屋恐怕不再夯 | 房市扫瞄

颜炳立今年用「春花望露」来诠释2002年,意指房市会是露水、不会是雨水,更非暴雨洪水,有回温,但不追价。

台湾房市自2014年高档下修,戴德梁行董事总经理颜炳立就预言,房市会坏8年,概念是缓跌4年、盘整4年,至于房价落底,就等年交易量达30万户,儘管2019年12月的数字尚未公布,但各专家都估计,距离30万户应可擦边达阵,也就是说,今年,会进入颜炳立所说的4年盘整期。

从政府实施房地合一税等打房政策以来,6都房市在2016年陷入最低迷的1年,全台建物买卖移转户数创下24.5万栋新低,但在政府打房鬆手后,交易量开始每年以1万至两万栋的速度回温,2017年买卖移转户数落在26.6万栋,年增约8%,也是自2014年以来,房市移转量首度止跌翻扬,2018年达27.8万栋,2019年各界皆预估可达29万多户,逼近30万户。

科达机构董事长赖建程表示,自2018年下半年开始,首购、换屋族等自住客出笼看屋,2019年刚性需求买盘、台商回流推升土地、住宅、豪宅等交易增加,目前市场仍以自住为大宗需求,且多以价格为购屋主要考量,交易主力在中小坪数成屋物件、低总价新案,预估今年会仍会持续,不一样的是,换屋、置产族今年也开始陆续进场,中大坪数与高端产品,可望去化。

儘管今年不少专家对房市给予审慎乐观的评价,但永庆房产集团业务总经理叶凌棋特别提醒,推估2019年全年建筑执照(建照)恐高达14.4万户,全年逼近、甚至突破1995年的建照量14.57万户,创1996年以来新高,更是24年来新高。

▲国内历年建照量。

上一波高点是1992~1995年,原因在于1992年政府打算制定容积率管制,并预计在1995年全台实施,建商在施行前疯狂申请建照,导致建照量体暴增。

当时建商抢照抢建后,满手未去化的房子,又遇上1997年亚洲金融风暴,其后房市严重下坠,不少建商跳票跑路、甚至消失在资本市场,而2019年的爆大量,加上国内新建待售余屋、使用执照仍维持高档,市场超额供给,将累计大量卖压,「将来连我都觉得恐怖!」叶凌棋说,预期今年房市将进入新成屋与中古屋价格博弈、竞争阶段。

叶凌棋尤其点名台中市、台南市,双双创下2019九九年内政部统计以来的新高,叶凌棋说,若以今年前10月的建照量推估,台中建照量约2.9万户,台南1.5万户,都是新的高点。不过从另一方面来讲,正也代表市场上会出现许多「新货」供大家挑选,买方市场确立不疑。

不过,或许正因房市已经维持多年「北温南热」的状况,加上中南部基期较北部低,建商才会有信心供给。中华民国不动产代销公会全联会理事谢坤成也说,以6都2019年预售推案量能来看,台中市成长幅度超过3成,位居第一。

▲房市交易量连3年正成长,买气渐回温。

谢坤成指出,由于台中捷运绿线即将于年底全线通车营运,目前北屯捷运GO站及水湳经贸区周边、南屯区文心路捷运沿线、台中精密园区及乌日高铁特区捷运新乌日站(G17)都是主要推案热区。

高雄和台南2大都会区今年房市补涨态势也会相当明显,在于推案户数及金额在2019年分别呈现2~3成的涨幅。高雄市三民、楠梓、凤山的首购宅销售都相当亮眼,尤其是楠梓高雄大学城一带,因区域生活机能改善,加上楠梓加工出口区科学园区化、新台2017线动工兴建与大学城消费人口增多等利基条件,首购产品去化速度快。

在房型上,信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德认为,主流的产品还是电梯大楼的2~3房,尤其两房产品不仅因为少子化与高房价的缘故而需求增加,高龄化、长寿化也带动退休族群的换屋需求,这些客层不见得要大房子,两房的产品住起来不仅舒适够用也好整理。

赖建程则建议,北台湾自住客可以往人口多、交通便捷的地区,例如新北市可朝新庄、三重、中永和、新店等区域,邻近捷运、环状线或旧市区机能的重划区来找,重划区也会因新案竞争而更有价格潜力,自 百事登录线路住客也能多看、多比较,中小坪数产品仍是主流。

▲台中市建照核发户数。▲台南市建照核发户数。

谢坤成认为,未来有两个购屋趋势会翻转,其一是消费习惯改变,年轻人喜新厌旧,老屋变得不值钱,在于新屋也没有负担比较重,建议手上有老屋的人赶快卖,否则就去就做危老,「现在卖最值钱!」其二,中南部喜爱透天的程度降低,这几年年轻人往城市集中,2、3代不同堂,日后6都都会区大楼一定是趋势。

整体而言,住商不动产企研室经理徐佳馨说,2020年是一个稳健年,除了经济上表现平稳,政策也不容易再有打房作为,加上利率在未来几年内保持低档,自用客户可以多选多看,以务实眼光下手。颜炳立今年则用「春花望露」来诠释2020年,意指房市会是露水、不会是雨水,更非暴雨洪水,有回温,但不追价。